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samedi 19 août 2017
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Bail Commercial

La révision du loyer

Régi par le décret du 30 septembre 1953, le bail commercial obéit à une législation relativement complexe. Ce qui entraîne de fréquents litiges, notamment en matière de loyers.

Contrairement aux baux d'habitation, le loyer est fixé librement par les parties. Il est égal à la valeur locative réelle, qui tient compte de plusieurs éléments, énumérés par l'article 23 du décret : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations juridiques et financières des parties, les loyers du voisinage, les facteurs locaux de commercialité (environnement du quartier, moyens de transport, parkings, activités du voisinage, etc.)

En cours de bail

Fixé pour une durée minimale de neuf ans, le loyer peut tout de même varier en cours de bail.

Trois ans après l'entrée dans les lieux, le locataire ou le propriétaire peuvent demander, par lettre recommandée ou acte d'huissier, une modification du loyer dans le cadre de la "révision triennale".

  • La date de cette demande fixe la date d'effet du nouveau loyer et le point de départ d'un nouveau délai de trois ans. La variation du loyer est égale à celle de l'indice trimestriel Insee du coût de la construction.

Si l'évolution des facteurs locaux de commercialité fait varier de plus de 10% la valeur locative, le plafonnement ne joue pas et le nouveau loyer est fixé au niveau de cette valeur locative.

  • Naturellement, c'est au demandeur de prouver que la valeur locative a varié de plus de 10%, à la hausse (pour le bailleur) ou à la baisse (pour le locataire).

En cas de désaccord, les parties devront porter l'affaire devant le tribunal de grande instance, qui déterminera la valeur locative litigieuse.

La procédure

Comme on le sait, le locataire a droit au renouvellement du bail, en vertu de la "propriété commerciale". Faute de tacite reconduction, les demandes des parties doivent être faites par acte d'huissier.

Au moins six mois avant l'expiration du bail, le propriétaire peut proposer le renouvellement avec un nouveau loyer. Il peut revenir sur son offre tant que le locataire ne l'a pas acceptée.

Le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent la fin du bail ou à tout moment après sa reconduction. Le propriétaire doit répondre à cette demande dans les trois mois, en proposant un nouveau loyer.

Faute d'accord entre les parties, le loyer est fixé en référence à l'indice Insee ou à la valeur locative.

Le loyer du nouveau bail

Le loyer du nouveau bail est soumis à un plafonnement : sa variation ne peut excéder celle de l'indice Insee de la construction.

Ce plafonnement n'intervient pas et le nouveau loyer est fixé à la valeur locative dans plusieurs cas de renouvellement.

  • Quand les éléments de la valeur locative, définis ci-dessus, ont subi une modification notable au cours du bail initial.
  • Quand le bail initial a été prolongé et qu'il a dépassé douze ans.
  • Quand le bail initial a été signé pour une période supérieure à neuf ans.
  • Quand le bail ne porte que sur des locaux à usage de bureaux.

Notons qu'en cas de tacite reconduction, le locataire échappe au risque de hausse de loyer. Mais il doit veiller au délai de douze ans, au-delà duquel le plafonnement ne joue plus.

Les litiges

En cas de désaccord sur le montant du loyer lors du renouvellement, les parties doivent saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci les convoquera et tentera de parvenir à un compromis. Si le désaccord persiste, elle émettra un avis et les parties devront saisir le tribunal de grande instance qui fixera le nouveau loyer à la valeur locative.

La résiliation du bail commercial

La durée minimale d'un bail commercial est de neuf ans, les deux parties pouvant librement convenir d'une durée plus longue. Le locataire peut donner son congé à l'issue de chaque période triennale, moyennant un préavis de six mois. Pour le propriétaire, les possibilités de congé sont plus restreintes. Il peut donner congé à l'issue du bail mais doit alors verser une importante indemnité d'éviction calculée en fonction du préjudice subi par le locataire. Sauf s'il peut invoquer l'un des motifs prévus par la loi. Précision importante à signaler : le propriétaire et le locataire doivent signifier leur congé par acte d'huissier. Une simple lettre recommandée ne suffit pas.

Motif grave et légitime

Cette notion n'est pas définie par la loi mais appréciée librement par les tribunaux. Elle permet la résiliation sans indemnité.

  • Exemples de motifs admis : le locataire n'effectue pas les travaux à sa charge, il commet des délits envers le bailleur, il est incarcéré pour chèque sans provision, il modifie la destination des lieux sans l'autorisation du propriétaire, etc. A l'inverse, ne sont pas admis comme motifs de résiliation de simples retards de paiement, ou la réalisation de simples travaux d'amélioration sans autorisation si ces travaux ne provoquent aucune gêne.

La résiliation pour motif grave et légitime ne peut intervenir qu'après une mise en demeure restée sans effet plus d'un mois après sa signification au locataire par acte d'huissier.

  • Le locataire peut donc obéir à la mise en demeure et éviter ainsi la résiliation sans indemnité.
  • La mise en demeure doit être renouvelée à chaque défaillance du locataire, même quand ces défaillances présentent un caractère successif (retards systématiques de paiement, etc.).

Toutefois, la mise en demeure n'est pas exigée dans les cas suivants : quand le locataire n'a pas exercé d'activité commerciale dans les locaux au cours des trois années précédant la fin du bail, quand le motif reproché est irréversible.

  • Exemple : le locataire a sous-loué les locaux en contradiction avec les clauses du bail.

Le bailleur ne peut pas avancer, devant les tribunaux, d'autres motifs que ceux invoqués initialement. Sous réserve de deux exceptions :

  • il peut invoquer à tout moment des faits impliquant que le locataire ne peut bénéficier du statut protecteur des baux commerciaux (non-exploitation des locaux, etc.),
  • il peut aussi invoquer des faits nouveaux dont il n'avait pas connaissance au moment du congé

Etat de l'immeuble

Le bailleur peut invoquer l'insalubrité de l'immeuble, reconnue par arrêté préfectoral.

  • Il peut ainsi échapper au paiement de l'indemnité d'éviction sans même que l'immeuble soit voué à la démolition.

Le bailleur peut aussi invoquer le caractère dangereux de l'immeuble. C'est à lui de le prouver en l'absence de décision administrative.

Quand l'immeuble concerné est reconstruit par le bailleur, le locataire bénéficie d'un droit de priorité si le nouvel immeuble comporte des locaux commerciaux.

  • Dans les trois mois qui suivent son départ, le locataire doit signifier au bailleur sa volonté de faire jouer ce droit. Une fois reçue la proposition de relocation émanant du bailleur, le locataire a trois mois pour se décider.

Droit de reprise pour habiter

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour les locaux d'habitation, accessoires aux locaux commerciaux, à condition de les occuper lui-même ou de les faire occuper par son conjoint, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint.

  • Ce droit de reprise ne peut être exercé quand les locaux d'habitation et les locaux commerciaux forment un tout indivisible, circonstance appréciée librement par les tribunaux.
  • Si l'immeuble a été acheté, le bailleur ne peut exercer ce droit de reprise qu'au minimum six ans après l'acquisition.

Le bénéficiaire de cette reprise pour habiter doit être dépourvu d'habitation correspondant à ses besoins normaux au moment de la reprise.

  • Exemple : un descendant menacé d'expulsion, un ascendant dont la santé est incompatible avec le logement existant, etc.
  • Le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement concerné dans les six mois qui suivent le départ du locataire et pour une durée minimale de six ans.

Droit de reprise pour travaux

Le bailleur peut refuser le renouvellement pour reconstruire l'immeuble ou effectuer des travaux exigeant son évacuation.

Il doit alors verser une indemnité d'éviction sauf s'il offre un local de remplacement au locataire qui corresponde à ses besoins.

Résiliation avec indemnité

Le bailleur doit verser une indemnité d'éviction s'il ne peut invoquer l'un des motifs prévus par la loi.

Cette indemnité est calculée en fonction du préjudice subi par le locataire.

  • Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation pour l'acquisition d'un fonds de même valeur.
  • C'est au bailleur de prouver que le préjudice vaut moins que ces éléments, notamment quand le transfert de fonds n'entraîne pas de disparition de la clientèle.

Le locataire doit quitter les lieux dans les quinze jours qui suivent le versement de l'indemnité.

Le bailleur peut changer d'avis et renouveler le bail dans un délai de quinze jours après que le montant de l'indemnité a été fixé par les juges.

  • Ce "délai de repentir" ne joue pas si le locataire n'est plus dans les lieux ou s'il a déjà loué ou acheté un autre local.
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