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jeudi 19 octobre 2017
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Bail d'Habitation

La résiliation par le locataire

La procédure décrite ici ne s'applique qu'aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 21 juillet 1994. C'est-à-dire aux locations consenties aux personnes physiques à usage d'habitation principale ou mixte (professionnelle et habitation principale).

Principe général

Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision.

Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs.

Le préavis

Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour.

Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.

Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois.

  1.  Quand le locataire perd involontairement son emploi, c'est-à-dire essentiellement quand il fait l'objet d'un licenciement.
    Ce cas exclut donc les changements d'activité professionnelle volontaires, les départs en retraite, les démissions. Un récent arrêt de la Cour de cassation a accordé le préavis réduit pour les fins de CDD (8/12/99) alors que ce cas était jusqu'à présent exclu.
    Ce droit au préavis réduit n'est pas accordé non plus aux non-salariés qui renoncent à leur activité (Cour de cassation, 16/3/94).

  2. Quand le locataire fait l'objet d'une mutation professionnelle (ce qui ne concerne, là encore, que les salariés).
    Aucune condition d'éloignement n'est exigée. De même, la mutation peut parfaitement avoir été demandée par le salarié lui-même.

  3. Quand le locataire trouve un premier emploi ou retrouve un emploi à la suite d'une perte d'emploi.

  4. Quand le locataire est titulaire du RMI. Il doit bénéficier officiellement de cette allocation. Il ne s'agit donc pas d'une simple condition de ressources.

  5. Quand le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide.
    Les conjoints et les concubins signataires d'un Pacs étant légalement cotitulaires du bail, il suffit que l'un d'eux réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois.

Le droit de visite

Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence.

Le paiement du loyer

Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date.

Les cotitulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.

L'état des lieux

Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état.

Pour éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer lui-même le nettoyage des sols et murs.Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les conséquences de la vétusté.

Exemple : un bailleur ne peut donc mettre à la charge du locataire le remplacement d'une moquette dans un logement loué depuis une quinzaine d'années. Mais le locataire peut supporter une partie des frais si la moquette est tâchée ou trouée. Les éventuels litiges sont tranchés devant le tribunal d'instance.

Le dépôt de garantie

Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs. Au-delà de ce délai, les sommes portent intérêt au taux de 2,11% (taux légal en 2006).

Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.).

Le bailleur peut demander un justificatif de paiement de la taxe d'habitation dans la mesure où il est solidairement responsable du paiement de cette taxe.

Le locataire ne doit jamais refuser de payer les deux derniers mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le tribunal d'instance, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état.

La fixation du loyer

Le loyer en début de bail

Jusqu'en 1997, la fixation du loyer en début de bail faisait l'objet d'une réglementation spécifique. Ce dispositif est aujourd'hui abrogé.

Les loyers des logements vacants peuvent donc être désormais fixés librement. Mais la notion de loyer de référence reste en vigueur pour les propositions d'augmentation du loyer en fin de bail (cf. ci-dessous).

En principe, le logement doit respecter les normes minimales de confort et d'habitabilité. Mais il peut arriver aussi qu'il soit en mauvais état d'usage (peintures défraîchies, moquette tâchée, etc.). Dans ce cas, rien n'empêche le locataire et le propriétaire de négocier une réduction temporaire du loyer (voire même une absence de loyer pendant quelques mois) lors de l'entrée dans les lieux. En contrepartie de ce loyer minoré, le locataire s'engage à prendre en charge les travaux de remise en état nécessaires.

A l'inverse, le propriétaire peut aussi prévoir d'effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail (installation d'un nouvel équipement, etc.). Dans ce cas, il peut négocier, à l'entrée dans les lieux, une augmentation du loyer applicable une fois après la réalisation des travaux.

Naturellement, les modalités de cette majoration doivent être spécifiées dans le bail.

L'augmentation en cours de bail

Le bail comporte généralement une clause d'indexation. Dans ce cas, le loyer peut faire l'objet d'une augmentation annuelle, à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat.

Cette augmentation ne peut être supérieure à l'évolution de l'IRL, indice de référence des loyers, régulièrement publié par l'Insee (www.insee.fr).

Le propriétaire qui oublie d'appliquer l'indexation annuelle conserve le droit d'appliquer rétroactivement cette augmentation. Il peut réclamer les augmentations dues sur les cinq années antérieures.

En cours de bail, le propriétaire peut également proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de travaux d'amélioration du logement (cf. ci-dessus). En cas d'accord, les deux parties doivent signer un avenant au bail.

  • Le locataire ne peut s'opposer à la réalisation de travaux nécessaires, même s'ils ne sont pas urgents. Si ces travaux durent plus de quarante jours, il peut exiger une diminution du loyer, par accord amiable ou, à défaut, en saisissant le tribunal d'instance.

Le renouvellement du bail

En dehors de l'indexation annuelle, le propriétaire ne peut augmenter le loyer qu'au moment du renouvellement du bail.

S'il estime le loyer sous-évalué, le propriétaire peut ainsi proposer une augmentation au moins six mois avant la fin du bail, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier.

  • D'après la jurisprudence, la date de réception de la lettre recommandée est celle portée sur l'accusé de réception. Si le locataire la refuse ou ne va pas la chercher au bureau de poste, le délai de six mois risque donc d'être dépassé. Le propriétaire a donc intérêt à prendre une marge de précaution en terme de date d'envoi ou à utiliser les services d'un huissier.

La proposition doit mentionner le montant du nouveau loyer, la liste des logements du voisinage dont le loyer est pris en référence (adresse exacte, état d'équipement, etc.) ainsi que la reproduction intégrale de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989.

  • Le bailleur devait fournir au moins trois "loyers de référence" (six dans les communes dépassant un million d'habitants) pris dans le même groupe d'immeuble ou dans des immeubles comparables à proximité. Les deux tiers de ces références devaient concerner des logements pour lesquels il n'y avait pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références devaient comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l'immeuble, l'étage du logement, la qualité et l'âge de l'immeuble, la surface, le nombre de pièces et l'équipement du logement.

Le locataire a deux mois pour accepter ou refuser. En cas de refus ou de non-réponse au terme de ce délai, le bailleur doit saisir la Commission départementale de conciliation. Celle-ci convoquera alors les deux parties (qui peuvent se faire éventuellement se faire assister par la personne de leur choix) et tentera de parvenir à un accord. Elle rend ensuite un avis (de conciliation ou de non-conciliation) dans les deux mois qui suivent sa saisine.

  • La Commission, qui comprend des représentants des locataires et des propriétaires, siège à la préfecture. Le propriétaire doit lui adresser sa demande par lettre recommandée avec AR et joindre l'ensemble des pièces justificatives du dossier.

Si le désaccord persiste, le propriétaire saisit alors le tribunal d'instance (du lieu de situation de l'immeuble), qui fixera le nouveau loyer en tenant éventuellement compte de l'avis de la

Commission. Attention : la saisine du tribunal doit impérativement intervenir avant la fin du bail.

Précision importante : la hausse du loyer n'intervient pas en une seule fois mais est étalée dans le temps.

Quand la hausse est inférieure à 10%, elle est étalée sur la durée du nouveau bail.

Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 9%. Si le nouveau bail est de trois ans, la hausse sera de 3% par an pendant trois ans. Si le nouveau bail est de six ans, la hausse sera de 1,5% par an pendant six ans.

Quand la hausse est supérieure à 10%, elle est appliquée d'un sixième par an, quelle que soit la durée du nouveau bail.

  • Exemple : le propriétaire obtient une augmentation de 12%. La hausse sera de 2% par an pendant six ans.

Naturellement, la révision annuelle en fonction de l'IRL s'applique chaque année au loyer augmenté.

En Région parisienne, l'augmentation du loyer en fin de bail est strictement encadrée. Elle ne peut dépasser : soit 50% de la différence entre l'ancien loyer et les loyers de référence, soit 15% du coût des travaux d'amélioration réalisés par le bailleur depuis la date d'effet du bail dans le logement ou l'immeuble (ces travaux devant représenter au moins un an de loyer).

  • Cette interdiction touche Paris, les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de- Marne et de nombreuses communes de l'Essonne, du Val-d'Oise, des Yvelines et de la Seine-et-Marne.

Les litiges propriétaire-locataire

Principes généraux

En principe, les litiges concernant les baux d'habitation sont du ressort du tribunal d'instance.

  1. Le demandeur et/ou son huissier se renseignent sur les dates des prochaines audiences.
  2. Le demandeur rédige ou fait rédiger une assignation qui doit être délivrée par huissier à la partie adverse au moins quinze jours avant la date de l'audience.
  3. Une copie de cette requête doit être communiquée au greffe du tribunal au moins huit jours avant l'audience.
  4. Avant l'audience, le juge peut demander des informations complémentaires.
  • Il s'agit du tribunal du lieu où est situé le logement.
  • L'intervention d'un avocat n'étant pas obligatoire, vous pouvez rédiger seul l'assignation. Mais mieux vaut s'adresser à un professionnel (éventuellement à l'huissier) pour rédiger cet acte qui doit être très argumenté.
  • En cas d'urgence (travaux, etc.), le demandeur peut délivrer une assignation en référé qui permettra au juge de rendre une décision rapide mais provisoire.

Les parties doivent auparavant saisir la commission départementale de conciliation quand le litige porte sur le montant du loyer, l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et réparations locatives. (Cf. plus loin, la procédure sur le montant du loyer).

Procédures simplifiées

L'une des parties convoque l'autre devant le juge pour une tentative préalable de conciliation.

En cas d'accord, le procès-verbal dressé par le juge possède la même valeur qu'un jugement.

  • Dans la pratique, le demandeur remplit un formulaire au greffe. La date de conciliation sera communiquée aux parties dans le délai de quinze jours à un mois après la demande.
  • En cas de désaccord sur place, les parties peuvent convenir de faire juger immédiatement l'affaire.
  • La partie adverse n'est pas tenue de se rendre à cette audience de conciliation. Si c'est le cas, le demandeur doit enclencher la procédure ordinaire ou l'une des procédures simplifiées.

La saisine simplifiée

Dans cette procédure contradictoire, le demandeur n'a pas besoin de délivrer une assignation : il suffit d'une lettre déposée au greffe. Il pourra ensuite exposer ses arguments oralement, lors de l'audience.

Ne sont concernés que les litiges inférieurs à 7600 €.

L'injonction de faire

C'est un moyen d'obliger son "adversaire" à exécuter ses engagements (réparations, travaux, etc.).

  1. Le demandeur doit remplir avec soin le formulaire retiré auprès du greffe et préciser l'objet de sa demande.
  2. Une fois reçue cette requête, le greffe transmettra le dossier au juge qui appréciera le bienfondé de la demande.
  3. Celui-ci peut alors rendre une ordonnance d'injonction de faire (avec délais et conditions d'exécution) transmise aux deux parties par lettre recommandée.
  • Cette décision n'est pas susceptible de recours. Mais en cas de rejet de sa demande, le demandeur peut toutefois engager une procédure ordinaire.

L'injonction de payer

Selon une procédure identique, le demandeur peut obliger la partie adverse à payer les sommes qui lui sont dues.

  • Pour obtenir des dommages-intérêts, il faut engager une procédure contradictoire (ordinaire ou saisine simplifiée).
  • Si le demandeur obtient gain de cause, il doit signifier le jugement par huissier dans les six mois à la partie adverse. Celle-ci peut la contester dans le mois qui suit, ce qui entraînera la convocation des deux parties devant le juge.

Résiliation du bail

En principe, la résiliation du bail en cours ne peut être prononcée que pour non-paiement des loyers et la quasi-totalité des baux comporte une clause en ce sens.

  1. Le bailleur délivre un commandement de payer par huissier.
  2. Le locataire a deux mois pour payer les sommes dues. Il peut aussi solliciter des délais de paiement auprès du juge.
  3. Si le locataire ne régularise pas sa situation et n'obtient pas non plus de délais de paiement, le propriétaire doit engager une procédure en justice pour résilier le bail.
  4. Une fois le jugement rendu, il devra engager une procédure de saisie et/ou d'expulsion.

L'expulsion peut être ordonnée deux mois après l'envoi du commandement de quitter les lieux.

  • Après deux refus d'expulsion par le préfet, le propriétaire peut engager une demande d'indemnisation devant le tribunal administratif. Montant du loyer

Si le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut envoyer au locataire une proposition d'augmentation six mois avant la fin du bail en cours. Celui-ci doit donner son accord dans les deux mois qui suivent la réception de la proposition.

  1. En cas de désaccord (ou de non-réponse du locataire), le litige doit d'abord être porté devant la commission départementale de conciliation (à la préfecture) qui peut être saisie par les deux parties par simple lettre argumentée.
  2. La commission convoque les parties et rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine.
  3. En cas de désaccord total ou partiel, cet avis, comportant la position de la commission, est envoyé aux deux parties.
  4. Si les deux parties ne s'entendent toujours pas sur le montant du nouveau loyer, l'une d'elles doit saisir le tribunal d'instance pour une procédure ordinaire.

Dans tous les cas, l'accord doit être conclu ou le juge doit être saisi avant le terme du bail en cours. Faute de quoi, il est automatiquement renouvelé.

  • C'est donc le propriétaire qui a intérêt à enclencher rapidement toutes les étapes de la procédure.

Les baux de courte durée

La location de locaux, qu'ils soient destinés à l'habitation ou à un usage professionnel, est en principe fondée sur la notion de durée. Sauf exceptions, les baux portent sur une période minimale de trois ans, en deçà desquels le propriétaire ne peut récupérer le bien en question.

Dans certains cas, il est toutefois légalement possible de louer pour une courte durée.

Les locations meublées

Premier cas autorisé par la loi : la location de locaux d'habitation munis du mobilier nécessaire.

  • Le local doit être pourvu de tous les meubles et équipements nécessaires à la vie quotidienne, faute de quoi la location peut être requalifiée en location nue par les tribunaux.

La loi du 6 juillet 1989 qui régit les locations de logements exclut expressément les locations meublées. Conséquence : celles-ci ne sont soumises à aucune règle particulière concernant la durée du bail. C'est au propriétaire et au locataire de définir et négocier ensemble les modalités de la location.

Mais il faut savoir que la loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants sur certains points. Désormais, tout bail portant un logement meublé doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d'un an. A l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour un an, aux conditions antérieures. Cependant, trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location (montant du loyer, nombre de pièces louées, par exemple). Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour un an. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat à son terme, doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail.

L'éventuelle clause de révision du loyer ne peut qu'être annuelle et l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (IRL cf. sur www.insee.fr)

Les motifs de non-renouvellement du contrat sont précisés par la loi : décision de reprendre ou de vendre le logement, ou motif légitime et sérieux notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations.

La location nue

L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité de louer un logement vide pour une courte durée. A plusieurs conditions :

  • Le bail ne peut être inférieur à un an.
  • Le bailleur ne peut être qu'une personne physique ou une société civile immobilière familiale (dont le capital est exclusivement détenu par des parents et alliés).
  • Le bailleur ne peut récupérer le logement que pour des raisons professionnelles ou familiales. Et uniquement pour l'affecter à son habitation ou à celle d'un tiers. Impossible, par exemple, de récupérer le logement pour le vendre.
  • L'événement qui justifie la location de courte durée doit être spécifié dans le bail de façon très précise (mariage du bailleur ou d'un membre de sa famille, mutation professionnelle en attente, départ prévu à la retraite, etc.).

Deux mois avant le terme prévu, le bailleur doit confirmer au locataire son intention de récupérer le logement.

Si ces conditions ne sont pas respectées, et notamment si l'événement prévu n'a pas lieu, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.

Si l'événement prévu dans le bail de courte durée est reporté, le propriétaire peut proposer au locataire de reculer la date d'expiration. Mais celui-ci peut refuser ce report.

Si le locataire l'accepte, le bailleur devra alors confirmer l'événement prévu deux mois avant la nouvelle date d'expiration.

La loi n'autorise qu'un seul report. Si l'événement est à nouveau reculé, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.

L'état des lieux

L'état des lieux est souvent considéré comme une formalité fastidieuse, qu'on a tendance à négliger. Et pourtant, c'est un document important qu'il vaut mieux établir avec le plus grand soin.

Un document indispensable

Comme son nom l'indique, l'état des lieux est un document qui décrit en détail l'état du logement et de ses équipements, pièce par pièce. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail.

Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure".

Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.

Comment établir l'état des lieux

En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable, juste avant la remise des clefs, avant l'occupation effective (à l'entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie).

Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle).

Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l'état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

L'huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou le propriétaire d'émettre des réserves sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.

Le coût de l'état des lieux

Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux n'entraîne aucuns frais.

Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié.

Précision importante : ces règles ne s'appliquent qu'aux baux d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Dans les autres types de locations, notamment professionnelles ou commerciales, les parties sont libres de leur choix et de la répartition des frais.

En absence d'état des lieux

Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." (art. 1731).

En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.

La résiliation par le bailleur

Dans les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes.

Principes généraux et préavis

Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ce dernier cas, il débute au jour de la réception effective et non de la première présentation. Si la lettre revient avec la mention "non réclamée", le bailleur est donc obligé de procéder à une nouvelle notification.

Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office. Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.

Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail.

Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin "pacsé" n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.

Reprise pour vendre

Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption. 

Ce droit de préemption ne joue pas quand la vente a lieu en cours de bail sans que le propriétaire donne congé. Sauf s'il s'agit de la première vente après une mise en copropriété.

Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n'est imposé. Mais le locataire peut porter l'affaire en justice s'il estime avoir été victime d'une manoeuvre frauduleuse.

Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente

Il doit notamment mentionner les conditions de paiement du prix et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 (cf. textes officiels). Faute de quoi, une nullité pour vice de forme peut être prononcée par les tribunaux.

Le locataire peut se porter acquéreur aux conditions définies dans le congé. Il dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus. Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus. Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent.

S'il se porte acquéreur, le locataire doit signer l'acte dans les deux mois qui suivent son acceptation. Ce délai est porté à quatre mois s'il sollicite un prêt. Le contrat de location est prolongé jusqu'à la date de réalisation de la vente.

Si la vente ne se réalise pas dans les délais impartis, le contrat cesse de plein droit. Sauf si le propriétaire est responsable de la non-réalisation (absence lors de la signature, etc.).

Quand le logement est proposé à un tiers à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans le congé initial, le locataire bénéficie d'un second droit de préemption.

Le vendeur, ou à défaut le notaire, doit informer l'ancien locataire de ces conditions plus avantageuses. Le locataire dispose d'un mois pour se substituer à l'acquéreur. Les délais de réalisation de la vente sont identiques à ceux précisés ci-dessus.

Congé pour habiter

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.

Cette possibilité concerne les propriétaires personnes physiques (y compris en indivision) et les SCI constituées exclusivement entre parents et alliés (jusqu'au quatrième degré inclus) pour y loger un associé.

Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin "pacsé", son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.

Le locataire peut porter l'affaire en justice s'il constate l'inoccupation du bien et s'estime victime d'une fraude.

Motifs légitimes et sérieux

Le propriétaire peut donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif n'implique pas forcément une faute du locataire.

Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, décision de restructurer l'immeuble, sous-location sans autorisation, reprise pour y exercer une activité professionnelle...

Locataires protégés

Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le Smic, le propriétaire ne peut signifier le congé qu'en proposant un autre logement.

Ce logement doit correspondre aux besoins et aux possibilités financières du locataire et être situé :

  • dans le même arrondissement ou dans les arrondissements ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en arrondissement,
  • dans le même canton ou dans les cantons ou communes limitrophes si la commune concernée est divisée en cantons,
  • dans la même commune ou dans les communes limitrophes (sans dépasser cinq kilomètres) dans les autres cas.

Cette obligation de relogement ne concerne pas les propriétaires âgés de plus de 60 ans ou ceux dont les ressources ne dépassent pas le même plafond.

Les ressources en question (de la dernière année civile) sont appréciées à la date du congé et l'âge est apprécié à la date d'échéance du bail.

Charges et réparations locatives

En préambule, il faut distinguer :

  • Les travaux et réparations locatives qui doivent être engagées et payées par le locataire.
  • Les charges locatives, engagées et payées par le propriétaire, et répercutées ensuite sur le locataire.

Les charges locatives

En même temps que le loyer, le locataire paie une provision pour charges, fixée en fonction des résultats de l'année précédente.

Un décompte des charges lui est ensuite communiqué : selon les cas, le bailleur lui demandera, lors de cette régularisation annuelle, un complément ou remboursera le tropperçu.

Les pièces justificatives des dépenses sont à la disposition du locataire pendant un mois à compter de l'envoi du décompte.

En cas d'oubli ou d'omission, le bailleur peut réclamer le paiement de charges pendant une période de cinq ans (même durée de prescription que les loyers).

Les dépenses à la charge du propriétaire

Celles qui visent à la conservation en l'état du bien, ou à son amélioration : grosses réparations, gros travaux, créations d'espaces verts, toiture, ravalement, remplacement d'équipements...

L'ensemble des frais liés à la gestion et à l'administration de l'immeuble : assurance, honoraires du syndic, etc.

L'installation de nouveaux équipements, par exemple de sécurité (porte coupe-feu, portes blindées, etc.)

Les dépenses rendues obligatoires par l'application de lois ou de règlements (mise aux normes d'ascenseur, équipements anti-incendie, etc.)

Les dépenses liées au gardiennage et à la sécurité (le locataire a droit à une jouissance paisible des lieux...)

Les réparations des actes de vandalisme.

Les frais de réparations liés à une vétusté ou une malfaçon des équipements.

Les dépenses à la charge du locataire

Certaines charges, engagées par le propriétaire, sont récupérables sur le locataire. Elles sont pour l'instant définies par le décret 87-713 du 26 août 1987.

Les taxes locatives : droit de bail, taxes de balayage et d'enlèvement des ordures ménagères.

Les dépenses de produits consommables (eau, combustible, électricité, produits et fournitures d'entretien, ampoules, produits d'hygiène, insecticide, etc.)

Les dépenses d'entretien courant et de menues réparations des équipements collectifs et des parties communes.

Ce dernier poste exige quelques précisions :

Lorsque le remplacement d'un équipement est moins coûteux que sa réparation, la dépense est à la charge des locataires.

Certains contrats d'entretien incluent le remplacement de pièces. Dans ce cas, leur coût n'est pas totalement répercutable sur le locataire.

Pour les ascenseurs, 73% du coût d'entretien complet, avec grosses réparations et changement des pièces, sont répercutables sur le locataire.

Pour la robinetterie, les changements de petits matériels (joints, etc.) sont à la charge du locataire mais pas ceux des robinets eux-mêmes.

Le coût total, charges sociales comprises, du personnel chargé de l'entretien et de "l'élimination des rejets" (la sortie des poubelles) est à la charge des locataires.

Mais lorsque ces tâches sont assurées par un gardien logé sur place, seuls 75% de sa rémunération, hors avantage en nature, sont récupérables sur les locataires. En d'autres termes, 25% du coût du concierge "actif" est considéré comme inclus dans le loyer.

Un concierge qui se contente d'être présent sans assurer l'entretien ni la sortie des poubelles ne constitue pas une charge locative.

Les réparations

A la charge du locataire

Le décret du 26 août 1987 est assez détaillé : le locataire doit effectuer un certain nombre de travaux d'entretien et de réparation dans son logement et dans les parties extérieures dont il a éventuellement la jouissance exclusive.

Sont ainsi à sa charge :

Les menues réparations et l'entretien courant des équipements mis à sa disposition (cuisinière, réfrigérateur, etc.), de l'installation électrique, de la plomberie, du chauffage, etc.

Les menues réparations et l'entretien courant des revêtements intérieurs (sols, murs et plafonds).

L'entretien courant de propreté, obligation locative qui intervient surtout à la fin du bail. Mis à part les cas précis mentionnés dans le décret, il n'est pas toujours simple de distinguer grosses et menues réparations. Le coût est naturellement un des critères à prendre en compte.

Le locataire n'est pas tenu d'effectuer les réparations normalement à sa charge dans plusieurs cas : quand il s'agit d'un vice de construction ou d'une malfaçon: inondations dues à une mauvaise étanchéité, peintures mal faites, etc. quand il s'agit d'une usure normale des équipements et revêtements. On ne peut, par exemple, demander à un locataire de refaire sols et plafonds après dix ans d'occupation. quand il s'agit d'un cas de force majeure (tempête, etc.).

A la charge du propriétaire

A contrario, le propriétaire doit effectuer tous les travaux et réparations qui ne sont pas à la charge du locataire.

Exemples parmi d'autres : renouvellement de la chaudière, changements des robinets, des volets, des fenêtres, etc. Sans oublier naturellement toutes les grosses réparations (ravalement, etc.).

Si le dommage est dû à un défaut d'entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements, le propriétaire n'est pas légalement tenu de prendre la réparation ou le renouvellement à sa charge.

Quand le propriétaire ne fait pas face à ses obligations, le locataire peut demander au tribunal d'instance l'autorisation d'effectuer les travaux. Les dépenses pourront alors être déduites des loyers à venir.

Les frais de remise en état

Les frais de remise en état à la fin du bail sont un sujet fréquent de contentieux entre locataires et propriétaires. La loi est ici moins précise et c'est surtout une affaire de bon sens et d'usages, parfois sanctionnée par les tribunaux.

Les frais de remise en état sont à la charge du locataire s'il s'agit d'un manque d'entretien ou de dégradations particulières. C'est souvent le cas lorsque la location est de courte durée et que le logement n'est pas rendu en bon état.

En revanche, on ne peut reprocher à un locataire les effets de la vétusté et l'usure normale des équipements et revêtements intérieurs. Si la moquette ou les papiers peints sont tout simplement défraîchis, le propriétaire doit prendre à sa charge leur renouvellement. S'ils sont à la fois défraîchis et dégradés, les frais peuvent être partagés avec le locataire.

Les locations meublées

Un logement est considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne, y compris la vaisselle. Ce type de location est soumise à des dispositions spécifiques, notamment sur le plan fiscal. Et cela, quel que soit le nombre de logements possédés par le propriétaire-bailleur.

Les conditions de la location sont librement fixées par les parties (loyer et modalités d'augmentations, durée du bail, répartition des charges, préavis, etc.).

L'insuffisance de mobilier peut parfois amener les tribunaux à requalifier la location meublée d'un logement en location nue et soumettre ainsi le bail à la loi de 1989. Mais l'occupant a droit à un contrat écrit d'une durée minimale d'un an si le logement constitue sa résidence principale. A l'expiration de cette période, le bail est renouvelé d'année en année par tacite reconduction. En outre, quand le bailleur souhaite rompre le bail ou en modifier les modalités, il doit en aviser le locataire au moins trois mois avant la fin du contrat en cours. Et le refus de renouvellement du bail doit être motivé. De son côté, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, avec un préavis d'un mois.

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