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mercredi 28 juin 2017
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Droits de Succession/Fiscalité

Monuments historiques

Les immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire (ISMH) sont en principe exonérés de droits de donation et de succession si le classement concerne l'essentiel de l'immeuble.

L'exonération s'étend également aux parcs et jardins qui entourent l'immeuble, à condition qu'ils soient aménagés pour la visite, ainsi qu'aux meubles qui en constituent le prolongement historique ou artistique.

Pour bénéficier de l'exonération, les bénéficiaires de la donation ou de la succession doivent signer avec les ministères de la Culture et du Budget une convention à durée indéterminée précisant les modalités d'entretien des biens concernés, les conditions d'accès au public, le maintien des meubles.

L'immeuble doit être ouvert au public au moins 100 jours par an (d'avril à octobre) ou 80 jours (de juin à septembre).

Si l'une des conditions prévues par la convention n'est pas respectée, la transmission est soumise aux droits de donation ou succession. La valeur des biens est celle acquise au jour où la convention n'est plus respectée (ou celle déclarée lors de la succession ou donation si elle est supérieure).

La vente de tout ou partie des meubles ou immeubles est assimilée à une remise en cause de la convention et entraîne la taxation de la transmission.

Si le bénéficiaire de la donation ou succession exonérée donne à son tour l'immeuble, l'exonération est remise en cause. Sauf si les bénéficiaires de cette seconde donation adhèrent eux-aussi à la convention. Ils bénéficient alors, eux-aussi, d'une seconde exonération.

Si le bénéficiaire de la donation ou succession exonérée décède, l'exonération n'est pas remise en cause, même si ses héritiers n'adhèrent pas à la convention. Mais dans ce cas, cette seconde transmission est taxée.

Logements anciens

Achetés entre le 1er août 1994 et le 31 décembre 1996

Les immeubles de ce type bénéficient, eux aussi d'une exonération partielle de droits lors de leur première transmission à titre gratuit. L'abattement est égal aux trois quarts de la valeur du bien, plafonné à 46 000 € par part.

L'exonération s'applique aussi aux garages dépendant du logement.

Exemple : M. et Mme Martin donnent à leur fils un logement de 400 000 €. L'abattement atteint donc la somme de 300 000 €, plafonné à 46 000 € par part, soit 92 000 €.

Plusieurs conditions sont exigées.

  1. Le logement doit être ancien au moment de l'achat (achevé depuis plus de cinq ans).
  2. Dans les six mois de l'achat, il doit être donné en location, pendant au moins neuf ans, et à titre d'habitation principale.
  3. En cas de transmission pendant ce délai, l'obligation est transférée au nouveau propriétaire.
  4. Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs aux plafonds du régime Méhaignerie-Quilès.

Evaluation des biens - Immeubles

La valeur des immeubles est déterminée en fonction des différentes caractéristiques du bien (environnement, superficie, servitudes, etc.) et de l'état du marché local, selon plusieurs méthodes possibles (évaluation par comparaison, par le rendement, etc.).

Si le bien est vendu aux enchères publiques dans les deux ans qui suivent, la valeur vénale sur laquelle ont été calculés les droits de succession ne peut être inférieure au prix d'adjudication toutes charges comprises.

Certains immeubles font l'objet d'allégements.

La résidence principale du défunt au moment de son décès fait l'objet d'un abattement de 20% sur sa valeur vénale si le conjoint survivant et/ou les enfants mineurs ou protégés du défunt continuent à l'utiliser à ce titre. CGI 764bis

Cet abattement ne concerne pas les droits de donation.

L'administration recommande à ses agents d'apprécier avec bienveillance la condition d'occupation quand l'habitation n'est pas effective au jour du décès pour des raisons indépendantes de la volonté des intéressés (hospitalisation, séjour dans une maison de retraite, etc.). Inst. du 18/6/99 .

Paiement des droits

Paiement différé

L'héritier ou le légataire peut demander un paiement différé des droits de succession quand il reçoit des biens en nue-propriété.

Le bénéficiaire du paiement différé peut alors être dispensé du paiement des intérêts, à condition que les droits soient calculés sur la valeur imposable, au jour de l'ouverture de la succession, de la pleine propriété des biens recueillis. Cette solution est souvent préférable si l'espérance de vie de l'usufruitier est importante.

Le différé de paiement ne porte que sur les droits afférents à la nue-propriété du bien ou sur les indemnités ou soultes dues.

Le paiement des droits peut être différé jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la date de la réunion de l'usufruit à la nue-propriété ou de la cession totale ou partielle de la nue-propriété.

Paiement fractionné

Dans tous les cas, les bénéficiaires d'une succession peuvent acquitter les droits en plusieurs semestrialités de montant égal. Le paiement fractionné ne peut s'étaler sur une période supérieure à cinq ans.

Le fractionnement comprend donc au maximum dix semestrialités.

Le nombre de semestrialités accordées dépend du montant des droits de succession par rapport au montant de la succession : deux versements quand les droits ne dépassent pas 5% du montant taxable des parts recueillies soit par tous les cohéritiers solidaires, soit pour chacun des légataires ou donataires; quatre versements quand ces droits ne dépassent pas 10% du même montant; six versements pour 15%, huit pour 20% et dix versements au-delà.

Pour les héritiers en ligne directe et le conjoint, le délai maximal de cinq ans est porté à dix ans quand la moitié au moins de l'actif successoral est constituée de bien non liquides, notamment des immeubles.

Logements neufs

Achetés entre le 1er juin 1993 et le 31 décembre 1994

Les immeubles achetés neufs au cours de cette période bénéficient d'une exonération partielle de droits de donation ou de succession lors de leur première transmission à titre gratuit. L'abattement est de 46 000 € par part.

Exemple : M. et Mme Martin donnent un logement d'une valeur de 500 000 € à leurs deux enfants. Chaque enfant bénéficie déjà d'un abattement de 46 000 € sur la part de chaque parent, soit 92 000 €. A cette somme s'ajoutent les abattements spécifiques du dispositif, soit encore 92 000 €. Conclusion : les droits à payer pour un enfant seront calculés sur la valeur de la part transmise (250 000) moins 184 000 d'abattements, soit 66 000 €.

Le logement doit être affecté, de façon exclusive et continue, à l'habitation principale pendant au moins cinq ans à compter de la date d'achat, quel que soit l'occupant (propriétaire, locataire, etc.). Si le logement fait l'objet d'une donation pendant cette période, l'obligation est transférée au bénéficiaire de la donation.

En d'autres termes, M. Martin peut donner le logement à son fils deux ans après l'achat. L'avantage fiscal n'est pas remis en cause si Martin junior consacre le logement à l'habitation principale pendant encore trois ans.

En cas de décès du propriétaire, la durée de cinq ans n'est pas exigée.

En cas de vente de ce logement, l'acheteur bénéficie d'un abattement de 91 000 € pour le calcul des droits d'enregistrement.Mais les abattements pour donation et pour vente ne sont pas cumulables.

Achetés entre le 1er août 1995 et le 31 décembre 1995

Les immeubles achetés neufs au cours de cette période bénéficient d'une exonération partielle de droits de donation ou de succession lors de leur première transmission à titre gratuit. L'abattement est de 46 000 € par part.

Les conditions exigées sont équivalentes, à quelques différences près.

L'immeuble doit être affecté à l'habitation principale pendant deux ans.

Le bénéficiaire de la donation ou succession doit s'engager à ne pas affecter le bien à un usage autre que l'habitation pendant une durée minimale de trois ans à compter de la transmission.

Si le bien est cédé ou transmis pendant cette période de trois ans, l'engagement doit être poursuivi par le bénéficiaire de la transmission ou l'acheteur.

Evaluation des biens - Nue-propriété

Les biens détenus en usufruit ou nue-propriété sont évalués en prenant en compte le barème administratif.

L'usufruit est égal à :

  • 10% de la pleine propriété quand l'usufruitier est âgé de plus de 91 ans ;
  • 20% quand il est âgé de 81à 90 ans ;
  • 30% quand il est âgé de 71à 80 ans ;
  • 40% quand il est âgé de 61à 70 ans ;
  • 50% quand il est âgé de 51à 60 ans ;
  • 60% quand il est âgé de 41à 50 ans ;
  • 70% quand il est âgé de 31à 40 ans ;
  • 80% quand il est âgé de 21à 30 ans ;
  • 90% quand il est âgé de 20 ans ou moins.

La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée par soustraction.

Quand l'usufruit n'est pas viager mais fixé pour une durée déterminée, sa valeur fiscale est fixée à 23% de la pleine propriété par période de dix ans, dans la limite de la valeur fiscale de l'usufruit viager.

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