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samedi 19 août 2017
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Fiscalité/Plus Values

L'imposition du bénéfice

Régime fiscal

Les revenus tirés de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC (et non des revenus fonciers).

Un logement est considéré comme loué meublé quand le bailleur met à la disposition du locataire, dès l'entrée dans les lieux, l'ensemble des meubles et objets nécessaires à la vie quotidienne.

Sont exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur. Sous deux conditions :

  • le logement doit constituer la résidence principale du locataire,
  • le loyer doit être fixé dans des limites raisonnables.

L'administration prend en compte le plafond de loyer annuel, hors charges, fixé en matière d'immobilier locatif intermédiaire : soit 163 euros/m2 en Ile-de-France et 118 euros en province pour les baux signés en 2007.

La location de chambre d'hôtes à des personnes de passage est également exonérée à hauteur de 760 € par an.

Le loueur en meublé peut également bénéficier de l'exonération concernant les locations consenties à des titulaires du RMI, aux étudiants boursiers ou aux associations intermédiaires agréées.

Imposition du bénéfice

Le revenu net imposable est déterminé selon les règles des BIC. Le loueur en meublé pourra donc déduire l'ensemble des charges et notamment :

  • les droits de mutation acquittés lors de l'achat qui seront imputés sur l'année en cours ou étalés sur cinq ans,
  • l'amortissement annuel du bien sur sa valeur hors terrain.

Les loueurs qui perçoivent moins de 76 300 € par an peuvent opter pour le régime des "micro-entreprises".

Le statut du loueur professionnel

Le statut de loueur professionnel est accordé aux personnes qui perçoivent plus de 23 000 €TTC de loyers par an ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.

En cas de location en cours d'année, le plancher de recettes est réduit prorata temporis. Il est apprécié au niveau du foyer fiscal, ou au niveau de chaque associé quand la location est effectuée par l'intermédiaire d'une société de personnes.

La limite de 50% compare le revenu net de la location (déduction faite des charges) à l'ensemble des revenus nets catégoriels du contribuable (y compris les revenus de la location et les revenus taxés à un taux proportionnel).

Pour bénéficier du statut, le loueur doit avoir demandé son inscription au registre du commerce et des sociétés.

Imputation des déficits

Le loueur professionnel peut imputer le déficit sur son revenu global sans limitation aucune.

Le loueur non professionnel ne peut imputer le déficit que sur les revenus des autres activités industrielles et commerciales exercées à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.

Impôt sur les plus-values

La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel.

La plus-value peut bénéficier des exonérations accordées aux petites entreprises. Elle est ainsi exonérée quand l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et quand les recettes annuelles HT sont inférieures à 250 000 € l'année de la cession. Ce seuil est calculé en prenant en compte la moyenne des chiffres d'affaires des exercices clos au cours des deux années civiles précédant l'exercice de la cession.

La cession du logement est soumise au régime des plus-values immobilières privées pour les loueurs non professionnels.

Imposition de la plus-value

La plus-value nette imposable obtenue après les calculs et abattements ci-dessus est ensuite soumise à l'impôt sur le revenu selon le dispositif spécifique du "quotient".

  1. L'administration calcule le montant de l'impôt (IA) sans tenir compte de la plus-value.
  2. Le montant de la plus-value est divisé par cinq et ajouté au revenu global du contribuable.
  3. L'administration calcule le nouveau montant de l'impôt (IB) puis la différence entre les deux impôts (IB - IA)
  4. L'impôt correspondant à la plus-value est égal à cinq fois le supplément d'impôt ainsi obtenu, soit (IB-IA) x 5.

Ce dispositif est destiné à atténuer les effets de la progressivité du barème.

Le contribuable peut aussi demander à payer l'impôt sur les plus-values en cinq annuités, moyennant l'intérêt légal (4,26% en 2002). Il peut ensuite changer d'avis et payer comptant les annuités restantes.

La moins-value éventuelle n'est pas imputable ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.

Les plus-values exonérées

Les biens possédés depuis plus de 15 ans. La cession de ces biens est exonérée par le jeu mécanique de l'abattement annuel de 10% au-delà de la cinquième année.

Les résidences principales. La cession de la résidence principale reste exonérée d'impôt sur les plus-values. Les conditions en sont même théoriquement assouplies : il s'agit de la résidence principale du vendeur au moment de la cession, sans condition de durée d'occupation.

Les cessions de faible montant. Les cessions d'un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d'impôt sur les plus-values.

Les plus-values réalisées en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique quand l'indemnité est réinvestie dans les douze mois suivant le versement dans l'achat d'un bien de même nature.

Quand l'indemnité est réinvestie partiellement, la plus-value est exonérée au prorata d'après un arrêt du Conseil d'Etat, contrairement à la doctrine administrative (9/2/2001).

Les cessions réalisées par les titulaires d'une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas un certain plafond, et par les titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l'ISF au titre de l'avant-dernière année précédant la cession.

Plus-value : calcul et imposition

Calcul

La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition (ou la valeur vénale, base de calcul des droits, quand il s'agit d'une acquisition à titre gratuit).

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire, indemnités d'éviction, etc.).

Le prix d'acquisition ne tient plus compte de l'érosion monétaire mais il est majoré d'un certain nombre de frais et dépenses :

Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.

Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.

Exemple : M. Martin recueille un logement qui vaut 1 000 et paie 50 de droits de succession, honoraires de notaire, frais divers. Son prix d'acquisition est de 1 050.

Les frais et droits payés lors de l'acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.

Les frais de voirie, réseau et distribution.

Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel.

Contrairement au régime précédent, concernant les cessions antérieures au 1er janvier 2004, ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise, les travaux réalisés par le propriétaire ne pouvant plus être pris en compte.

Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat, le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.

Durée de détention du bien

La plus-value est réduite de 10% par année de détention au-delà de la cinquième. Elle est donc totalement exonérée au bout de quinze ans de détention.

Abattements

La plus-value est réduite d'un abattement unique de 1 000 euros, applicable à chaque cession.

Montants et paiement de l'impôt

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 16% + 11% de prélèvements sociaux, soit 27% au total.

Contrairement au régime précédent, où l'impôt était payé l'année suivant celle de la cession, voire sur les cinq années postérieures, l'impôt sur les plus-values constatées après le 1er janvier 2004 est payé au moment du transfert de propriété, le calcul, les formalités et le paiement étant généralement du ressort du notaire.

Opérations imposables

Le régime des plus-values immobilières s'applique aux opérations réalisées par les personnes physiques et les sociétés civiles transparentes soumises à l'impôt sur le revenu.

Opérations imposables

Sous réserve de nombreuses exonérations, sont soumises à l'impôt sur les plus-values toutes les mutations d'immeubles à titre onéreux. A savoir : les cessions de toute nature (y compris sous la forme d'un viager), les échanges, les apports d'un bien à une société, les expropriations, etc.

Ne sont donc pas concernées les mutations à titre gratuit (donations, etc.).

Sont également exclus les partages de biens en indivision, même avec versement d'une soulte (compensation) à condition que ces biens proviennent d'une succession ou d'une communauté conjugale. L'impôt sur les plus-values ne s'applique ainsi pas aux cessions entre coindivisaires sur ce type de biens.

En revanche, après le partage ou la cession, la revente ultérieure du bien entraîne l'application de l'impôt. Le prix de revient retenu est alors la valeur du bien au moment de l'ouverture de la succession ou de son entrée dans la communauté conjugale.

Biens imposables

Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux, etc.) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l'usufruit ou de la nue-propriété).

La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.

Cette cession peut donc être exonérée si les biens sont eux-mêmes exonérés. Pour le calcul de la plus-value, le délai de détention est toutefois décompté à partir de l'acquisition des titres et non pas de l'acquisition de l'immeuble lui-même.

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